6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’muz 01.07.2012 Tarihinde yürürlüğe girdi. Ancak o tarih itibariyle kira sözleşmelerine ilişkin bazı maddeleri de her ne hikmetse, ertelenmişti.
Borçlar Kanunu ile esasen devrim niteliğinde değişiklikler yapılmış ancak ortalık karışmasın diye erteleme öngörülmüş ancak bu esnada detayına girmeyelim ama ertelemeden kaynaklanan bir dizi yasal karmaşa oluşunca, ilgili hükümler önce 5 yıl sonra 8 yıl ertelenmiştir. Netice olarak, 6353 Sayılı bir kanunun 53. Maddesi ile “Geçici Madde 2 yayınlanmıştır. Buna göre; Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin, 01.07.2020 tarihine kadar kiracısının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında uygulanmayacağı hüküm altına alınmıştır. Ayrıca madde metninde sözleşmelerde hüküm olmaması halinde 818 Sayılı eski Borçlar Kanunu’nun uyuşmazlığa uygulanacağını hüküm altına almıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmelerine İlişkin Düzenlemesine Genel Bakış
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesine ilişkin nisbi emredici hükümleri ile kiracıyı, kiraya veren karşısında korumaya almıştır. Kiraya verenin, konumundan kaynaklı gücü kullanmak sureti ile kiracıyı altından kalkamayacağı mali yükümlülüklere sokmasının önüne geçebilmek, adına kanun koyucu böyle bir yöntem belirlemiştir. Bu hali ile kiracının hak ve yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu ile belirlenmiş olup, sözleşme ile kiracının kanun ile belirlenenden daha ağır yükümlülükler altına sokulması engellenmiştir.
Ancak kanun ile getirilen bu yenilikler, tacir ve tüzel kişilerin kiracı olduğu iş yeri kiralamaları bakımından bir sorunu da beraberinde getirmiştir. Yukarıda da bahsettiğimiz gibi kanun koyucunun kiracıyı korumak amacı ile getirdiği hükümler halihazırda mali açıdan kendini koruyabilecek olan ve kiraya veren ile sözleşme hükümlerini müzakere edebilecek konumda olan tacir ve tüzel kişilere uygulanması ile güç dengesinin bozulacaktır diye düşünülmüştür. Tacirler ve tüzel kişilerin bu hukuki himayeye ihtiyaç duymayacakları düşünülmüştür. Bu nedenler ile kanun koyucu konuya ilişkin sektörden gelen itirazları da değerlendirerek yalnızca ticari kira ilişkileri ile sınırlı olmak üzere aşağıda daha detaylı açıklayacağımız 9 maddenin yürürlük tarihini 01.07.2020 ‘ye ertelemiştir. Ancak zaman hızla akıyor. 8 yıl geçmiş ve yasal düzenlemelerin yürürlüğe girme zamanı gelmiştir. Tabii yeni bir erteleme olmazsa.
1- TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 323 / KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ
Kiralananın, 3. Kişilere devrini düzenleyen ilgili maddeye göre, kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın kira ilişkisinin 3. Kişilere devredilemeyecektir. Ancak kanun koyucu maddenin devamında ticari kira ilişkileri bakımından bir ayrıma gitmiştir. Maddeye göre kiraya veren haklı bir neden gösteremediği taktirde, kira ilişkisinin 3. Kişilere devrine onay vermekten kaçınamayacaktır. Bu halde haklı neden Kira ilişkisinin 3. Kişiye devredilmesi sonucunda kira ilişkisini devralan taraf kiracının yerine geçecektir. Devreden kiracı ise kiralayana karşı tüm borçlarından kurtulacaktır. Ancak yine bu halde devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitim tarihine veya en fazla iki yıllığına kiraya verene karşı devralan 3. Kişi ile birlikte müteselsil sorumluluğu devam edecektir.
2- TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 325 / ERKEN TAHLİYE
Ticari kira sözleşmelerinin ortasına bomba gibi düşen bir madde varsa o da esasen burada bahsi geçen 325. Maddedir.
Piyasa koşullarından kaynaklanan sebeplerle ticari gayrimenkul kiralamaları genel olarak 5-10 yıl gibi nispeten uzun dönemler için yapılmaktadır ve uygulamada kira sözleşmesini süresinden evvel feshedilmesi halinde oldukça yüksek cezai şart ve tazminat maddeleri ile kiracılar oldukça zorlanmaktaydılar.
Yeni düzenleme ile kiracı, sözleşme süresinin bitiminden önce ya da fesih dönemine uymaksızın kiralananı tahliye etmesi halinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları devam eder. Ancak maddenin devamında kiracıya bir sözleşmeden kaynaklan borçlarından kurtulması için bir yol tanınmıştır. Maddeye göre, kiracının, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. 325. Madde de aynı zamanda kiraya verenin, kiralananın tahliyesinden dolayı yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka bir şekilde kullanmaktan elde ettiği yahut elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden düşüleceği düzenlenmiştir.
3- TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 331 / OLAĞANÜSTÜ FESİH
Yürürlüğü ertelenen bir diğer madde de kira sözleşmesinin taraflardan biri bakımından çekilmez hale gelmesi üzerine, ilgili tarafa kira sözleşmesini feshetme hakkını veren TBK madde 331’dir.
İlgili hükme göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamlılığını kendisi için çekilmez hale getiren önemli bir sebebin varlığı halinde sözleşmeyi yasal fesih bildirim sürelerine uyarak feshedebilir. Kanun koyucu, taraflara kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, sözleşmenin temelini oluşturan şartlarda meydana gelen ve taraflar için kira ilişkisini çekilmez duruma getiren hallerin varlığı halinde olağan üstü fesih hakkı vermiştir.
Mülga olan 818 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda da olağan üstü fesih taraflara madde 264 ile tanınmış ise de iki kanun arasındaki en önemli fark fesih halinde ödenecek tazminatın belirlenmesinde ortaya çıkmıştır. Buna göre 818 Sayılı Kanun’a göre fesheden taraf diğerine tam tazminatla yükümlü olup, kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olamamaktaydı. Ancak 6098 Sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu’na göre feshin mali sonuçları belirlemede takdir hâkime bırakılmıştır.
4- TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 340 / BAĞLANTILI SÖZLEŞME YASAĞI
Epey tantana koparacak bir düzenleme de budur. Kiracının korunması amacı ile getirilmiş bu hüküm, kira sözleşmesinin geçerliliğinin farklı bir sözleşmeye dayandırılamayacağını düzenlemektedir.
Hükme göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.” Kısaca, 01.07.2020 tarihinden sonra imzalanan bağlantılı sözleşmeler uyuşmazlık durumunda geçersiz sayılacaktır.
Bağlantılı sözleşme nedir? Bir örnek vermek gerekirse, 818 Sayılı eski Kanun bu yönde bir yasak ön görmemesi nedeni ile uygulamada, özellikle AVM kiralamalarında kiraya verenin depo ve diğer hizmetler alımı ile alakalı, kiracıya ek sözleşmeler ile yükümlülükler yüklediği görülebilmektedir. Yine kiralanan yerin sigortalanması kiracıya bırakılmışken, AVM’nin bütününe ilişkin sigorta kiraya veren tarafından yaptırılmakta, ancak buna ilişkin sigorta primleri ortak gider adı altında doğrudan kiracıya yüklenmektedir. Ancak AVM’nin bütününde meydana gelecek bir hasar tamamen kiraya verene ait bir risk olmakla bu hususta sigorta primlerinin kiracılara yansıtılması bağlantılı sözleşmelere örnek gösterilebilir.
Önceki kanun döneminde bağlantılı sözleşme yasağı bulunmadığından 01.07.2020 tarihinden sonra ortaya çıkacak uygulama konusunda halen belirsizlikler mevcuttur. Bu hususta gelecek dönemde Yargıtay tarafından verilen kararlar yolu ile uygulamadaki bu belirsizlikler netleşecektir.
5- TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 342 / KİRACININ GÜVENCE VERMESİ
İlgili maddenin yürürlüğe girmesi ile mevcut uygulamadaki depozito sorununa bir miktar çözüm getirileceği düşünülmektedir. Madde kapsamında kiracının, kiralananın kullanımından doğabilecek zararlar ve sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlayabilmek adına, kiracıdan güvence istenebilmesini yasal hale getirilmiştir. Buna göre güvence miktarı en çok üç aylık kira bedelini aşmamak koşulu ile para yahut kıymetli evrak şeklinde verilebilir. Maddeye göre güvence para ise kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına, kıymetli evrak ise bankaya depo edilecektir.
İlgili maddenin yürürlüğe girmesinden önceki dönemde güvence miktarının belirlenmesi tamamen kiraya verene bırakılmış bir husus olmakla aynı zamanda depozito doğrudan kiraya verende bırakılmakta idi. Bu durumda uygulamadan yüksek depozito bedelleri ile kira ilişkisinin bitiminde bazı durumlarda bu miktarın geri alınamamasına neden olmakta idi. Yeni düzenleme ile bu durumun önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.
6- TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 343 / ALEYHE DEĞİŞİKLİK YASAĞI
İlgili düzenleme kira sözleşmesi ile kiracının kira bedeli dışında, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hükmünü getirmiştir. Böylece sözleşme serbestisi içinde kiralayanların tek taraflı uygulamalar yapmalarının önüne geçilmek istenmiştir.
7- TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 344 / KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
İlgili düzenleme kiralayan tarafından uygulanabilecek maksimum kira artışını belirler. İşbu maddeye göre bedelin belirlenmesi sözleşmede artış miktarının belirlenmiş olup olmamasına göre değişim göstermektedir. Buna göre, tarafların sözleşme ile artış miktarını belirlemesi halinde artış oranı bir önceki kira döneminin tüketici fiyat endeksinin yıllık ortalamasından fazla olamayacaktır.
Madde metni çok açık olup fazla yoruma gerek bulunmamaktadır. Maddenin tam metni şu şekildedir;
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
8- TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 346 / KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI
İlgili düzenleme ile kira sözleşmelerine iki temel sınırlama getirilmiştir. Bunlardan ilki kiracıya kira bedeli ve yan giderlerin haricinde sözleşme ile ek bedel ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğine ilişkindir. Madde aynı zamanda özellikle ticari kiralama sözleşmelerinde sıklıkla karşılaşılan cezai şart ve muacceliyet yükümlülüklerine düzenleme getirmektedir.
Madde kapsamında kira sözleşmesi ile cezai şart belirlenemeyeceği, kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeni ile kalan kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşme hükümlerinin uygulanmayacağını hüküm altına almıştır. Yapılan bu değişikli ile 01.07.2020 tarihi itibari ile kiracıya kira bedeli ve kullanıma bağlı yan giderler haricinde sözleşme ile ekstra yükümlülükler getirilemeyecektir.
9- TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 354 / DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI
Kanun koyucu TBK madde 354 ile dava sebeplerini sınırlamıştır. İlgili Maddeye göre “dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez”. Ancak 354. Maddenin yürürlüğe girmesi uygulamada bir değişiklik meydana getirmeyecektir. Bunun nedeni Geçici 2. Madde ile hüküm olmayan hallerde mügla 6570 Sayılı Kanun’un uygulama bulacak olmasıdır. 6570 Sayılı Kanun’un 7 maddesinde tahliye nedenleri sınırlayıcı bir şekilde sayılması nedeni ile halihazırda kiracı aleyhine tahliye nedenlerinde düzenleme yapılamamaktadır. Bu neden ile 6570 Sayılı Kanunun düzenlemesi karşısında 354. Maddenin yürürlüğe girmesi ile uygulamada bir değişiklik meydana gelmeyecektir.
SONUÇ
Kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiralarında yürürlüğü 1.7.2020’ye kadar ertelenen hükümler yerine, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un mutlak ve nisbi emredici hükümleri öncelikli olarak uygulanmaktadır. Ancak 01.07.2020 tarihi itibari ile ticari kiralamalar bakımından birçok önemli değişiklik yürürlüğe girecektir.
Özellikle günümüzün en büyük gündemi olan COVİD-19 nedeni ile birçok AVM’nin uzun süre faaliyetine ara verdiği, yine büyük ve önemli caddelerde oldukça yüksek kira bedelleri ile bağıtlanan kira sözleşmeleri sebebiyle kiracıların oldukça zorlandığı bu dönem sonrasında, 8 yıl boyunca ertelenen maddelerin yürürlüğe girmesi ile işlerin tersine döneceği aşikardır. Özellikle AVM ve önemli cadde kiracıları bakımından birçok farklı alternatifin ve talebin ortaya çıkabileceği görüşündeyiz.
Ertelenen maddelerin uygulanması elbette ilk etapta pek çok tartışma ve birbirinden farklı yorumu gündeme getirebilecektir, ancak ilerleyen dönemlerde Yüksek Yargı kararları ile şekillenecektir.
Melih Öztürk
Avukat / K&P LEGAL HUKUK BÜROSU
