Herkes mülk sahibi olamayacağına göre, çoğumuz ya kiracıyız ya da kiralayan konumundayız. Pek çok iş sahibi ve bireyler gerek bir evde gerek bir işyerinde, ya da ihtiyacımız olan bir depoda, fabrika binasında, yazlıkta, ya da bir yakınımız için kiralama yapıyoruz. Kiralama denilince de ya kiracı ya da kiralayan konumundayız. Dolayısıyla hangi konumda olursak olalım kira artış bedelleri hepimizi ve neredeyse tüm toplumu ilgilendiriyor.
Normal dönemlerde çok fazla gündeme gelmeyen kira artış bedelleri ve kira artış oranları, ülkemizde çok yüksek enflasyonun yaşandığı son dönemde herkesin ilgi odağı haline geldi. Kiralayanlar, yerim ucuza gitti, istediğim kira bedelini alamıyorum, aldığım bedel enflasyon karşısında düşük kalıyor diye dert yanarken, kiracılar çok yüksek kira bedeli talepleri ile karşılaştıkları ve kira bedellerini ödemekte zorluk yaşadıkları gerekçesi ile şikayetçi konumundalar.
Genelde hemen her konu hakkında kulaktan dolma bilgilerle hareket edildiği için de bu konuda da çoğunluğun ciddi bir kafa karışıklığı var. Bu sebeple, neredeyse her gün bir kira ihtilafı ile karşılaşır olduk. Esasen yasal düzenlemeler ile bu konu belirlenmiş durumda. Ancak kiralayanlar ve kiracılar bu durumu kendi lehlerine yorumlamakta olduklarından, bu konudaki ihtilaflar da azalacağına artmakta ve sanki bitmeyecekmiş gibi duruyor.
Kira Bedelleri Neye Göre Belirlenir?
Burada işyeri kiraları (ofis/ işyeri/ fabrika/ depo/ ve benzerleri) ile konut (ev/mesken) kiralarını birbirinden ayırmak gerekiyor.
Aslında, 01 Temmuz 2020 tarihi itibarıyla Borçlar Kanunu’nda devreye giren değişiklik ile işyeri kiralarındaki artış bir kurala bağlandı buna göre;
1- Taraflar arasında yazılı anlaşma varsa: Kira bedeli bu anlaşmadaki oran kadar artar. Ancak bu miktar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez.
2- Taraflar arasında yazılı anlaşma yoksa: Tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde kişiler tarafından belirlenir, anlaşma olmazsa hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Bu durum, uzun süreli kiralamalar için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. Maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir. Yasal düzenleme ne getirmiş, tüm detayına aşağıda bakalım;
Türk Borçlar Kanunu Madde 344- “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Görüldüğü üzere, Borçlar Kanunu gayet net bir düzenleme getirmiş bulunmaktadır. Bu maddede ayrıntılı bir biçimde düzenlendiği üzere 5 yıldan kısa süren sözleşmelerde artış oranını taraflar serbestçe kararlaştırabilir ancak bu artış oranı TÜFE endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir ve bundan fazla olamayacaktır.
Ancak, 5 yıldan daha uzun olan sözleşmelerde 5. yıl dolduktan sonra başlayacak yeni kira döneminde taraflar anlaşamadığı takdirde kira artırım talebi ile mahkemeye müracaat edilebilecek ve mahkemece paranın satın alma gücü, emsal kira bedelleri ve kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yer, boyutları, konumu vb. gibi tüm özellikleri değerlendirilmek suretiyle yaptırılacak bilirkişi incelemesi neticesinde çıkacak bilirkişi inceleme raporuna göre karar verilecektir.
Yani kira tespit davası açılabilir. Kira bedeli hak ve nefaset ilkesine göre tespit edildikten sonra belirlenen bu kira artışı sonraki 5 yıllık kira dönemi boyunca yeniden TÜFE endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenecektir.
Burada Borçlar Kanunu Madde 345’te yer alan önemli bir detaya da değinmekte fayda var; Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir ancak bu dava eğer kira dönemi bitmeden 1 ay öncesinde kiracıya ihtar edilmemiş ise bu takdirde tespit edilen kira davanın açıldığı dönemde değil bir sonraki dönemde yürürlüğe girecektir.
Tabii yeri gelmişken Borçlar Kanunu Madde 343’ten de bahsetmek gerekir. Bu düzenlemeye göre; “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” hükmü yer almaktadır. Tarafların aralarında imzalanmış kira sözleşmesinde kira bedeli dışındaki hükümlerinde daha sonra bir değişiklik yapamayacakları ifadesi karşısında kira sözleşmelerinin yürürlükte kaldığı sürece her iki taraf için de bağlayıcılığı olduğu ve bu sebeple kira sözleşmesi yapılırken dikkatli olmaları gerektiğini ve mutlaka bir hukukçudan yardım almalarının çok faydalı olacağını belirtelim.
Konut Kiralarında Durum:
İşyeri kiraları daha çok iş insanlarını ve iş dünyasını ilgilendirirken, konut kiraları işyeri kiralarına oranla sosyal yönü daha ağır basan hukuki ilişkilerdir. Bu sebeple kiralayanların kira bedellerine yansıtmak istediği artış ile enflasyondan etkilenmeme çabaları, karşısında kiracıların yaşadığı ekonomik kaygılar sebebiyle konut kiralarında özel bir düzenleme yapılmıştır. Burada amaç, özellikle konut kiralarında kira artış oranında belli bir sınır getirmek, kiralayanların fahiş bedel artırım taleplerinin önüne geçmek ve anlaşmazlıkları belli bir düzene sokmaktır. Bu sebeple, sadece konut kiralarında geçeli olmak üzere 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’ de yayınlanan 7409 sayılı kanun ile değişikliğe gidilmiştir.
Bahsi geçen bu kanunun 4. Maddesi ile 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na aşağıdaki geçici madde eklenmiştir;
“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Görüldüğü üzere, yukarıda yer alan kanunda yer alan hüküm ile konut kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranına bir sınır getirilmiş ve böyle bir önceki yıl kira bedeline göre en fazla %25 oranında artırım yapılabileceği hükme bağlanmıştır. Yürürlüğe giren bu düzenleme 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 (bu tarih dahil) arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri bakımından uygulama alanı bulacaktır.
Bahsi geçen düzenleme yalnızca konut kiraları ile sınırlı olacak şekilde yürürlüğe girmiştir. İş yeri kiraları bakımından herhangi bir düzenleme yer almadığından işyeri kiraları açısından yukarıda bahsedilen Borçlar Kanunu 344. Maddesi uygulanmaya devam edilecektir.
Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı:
Kira bedelini veya yapılan artış oranını beğenmeyen kiralayanların mevcut sözleşmeyi feshetme hakkı olup olmadığı meselesi de son zamanlarda en çok sorulan soruların başında geliyor. Kira bedeli artışları ile ilgili ihtilaflarla bağlantılı olduğundan bu hususa da değinmekte fayda var.
Borçlar Kanunu Madde 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Yine Borçlar Kanunu 347/2. Maddesi gereği, “belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler”, hüküm yer almaktadır.
Bu hükümlerden de anlaşılacağı üzere, 10 yıla varan kira sözleşmelerinde kira artışı konusunda tarafların çok dikkatli olmaları, kira sözleşmesinin gerekçe bildirmeksizin tek taraflı olarak fesih hakkı bulunduğunu da bu vesileyle not etmekte fayda görüyoruz.
Erdal Kardaş
K&P Legal Kardas Hukuk Bürosu
Yönetici Ortağı / Avukat
